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지난 12일 오전 경기 고양시 덕양구 향동지구 내 한 지식산업센터. 준공 1년이 지났지만 여전히 불이 꺼진 층이 많았다. 건물 외벽과 1층 상가 곳곳에 '임대 문의' 현수막이 붙어있었다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 "임차인 문의가 거의 없다"며 "지식산업센터 공급과잉 문제가 심각하다"고 말했다.

지식산업센터는 정부의 대출·세금 규제를 회피한 자산가들의 수익형부동산으로 각광받으면서 2020~2022년 투자 열풍이 불었다. 그러나 금리 인상이 시작되고 부동산 경기침체가 심화되며 공실률이 치솟았다. 지식산업센 현대자동차 유예할부 터는 제조업과 지식산업, 정보통신산업 입주사에 각종 세제 혜택을 제공하며 영세 사업자도 투자 대열에 합류했다.
한국산업단지공단에 따르면 경기도 내 지식산업센터는 2020년 508개에서 올해 1분기 말 746개로 늘었다. 민간 집계에선 수도권 일부 지역 공실률이 40~50%에 달하는 것으로 추산된다.

금융중개지원대출 경매시장에서도 찬밥신세를 면하지 못하고 있다. 경·공매 데이터기업 지지옥션에 따르면 올해 1월부터 7월까지 전국에서 지산센터 경매 물건 1880건 중 382건만 매각돼 평균 낙찰률은 20.3%에 그쳤다.





향동 지식산업센터에 있는 건 제2금융종류 물 외벽과 1층 상가 곳곳에는 '임대 문의' 현수막만 덩그러니 붙어 있다. /사진=장동규 기자



정부는 지난 7일 주택공급대책에서 도심 공실 상가·업무시설을 리모델링해 주거용도전환하고 청년·신혼부부 등에게 공급하겠다고 밝혔다. 오피스텔·도시형생활주택을 신축 매입해 2030년까지 중소기업자간 경쟁제품 14만가구를 확보하고 이중 7만가구를 2년 내에 시장에 내놓겠다는 계획이다.

국토교통부 관계자는 "도심 내 공실 자산을 용도변경해 단기간에 주택 공급 효과를 낼 수 있도록 제도 개선을 준비 중"이라고 설명했다.
이에 생활숙박시설, 지식산업센터 등 비주거용 건물을 보유한 투자자들도 관련 정책에 관심을 가 현대캐피탈 자동차 질 것으로 전망된다. 당초 숙박시설(호텔), 업무시설 등으로 건축허가를 받은 생숙과 지산센터를 내부 리모델링해 주택으로 용도전환하는 것이 쉽지는 않지만 대안이 생긴 셈이다.

지난달 5일 국회 세미나에서 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "공실 기간이 1년 이상이고 공실률이 25% 이상인 지산센터의 일부를 주거용이나 지원시설로 용도 변경해야 한다"고 제안했다.






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생활숙박시설 주거용도전환 가능성 커져… 리모델링 비용 장벽

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부동산 관계자와 동행해서 촬영한 향동의 한 오피스텔·지식산업센터 내부 모습. /사진=장동규 기자



현장 분위기는 싸늘하다. 향동 지식산업센터 중개인 A씨는 "건물 내에 오피스텔과 지산센터가 믹스 형태로 조성돼 일부는 주거용도전환이 가능할 것도 같다"면서 "다만 대부분이 창고형 구조라 수도 배관을 새로 설치하고 공동 화장실을 사용해야 해 리모델링 공사비가 많이 들 것"이라고 설명했다.

또 다른 관계자는 "생활숙박시설이나 오피스텔은 취사시설·화장실이 갖춰져 리모델링 비용이 적게 들 수 있다"면서 "지식산업센터는 구조 자체가 달라서 주거 전환은 쉽지 않아 보인다"고 말했다.
실거주를 원하는 수요도 크지 않을 전망이다. 향동 오피스텔에 거주하는 C씨는 "오피스텔을 주거 전환해도 세제 혜택이나 주택 수 산정 문제가 있어 인프라가 좋다면 전세는 고민할 수 있을 것 같다. 매매는 안할 것"이라고 말했다.
전문가들도 정책 실효성에 의문을 제기한다. 김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 "정부가 용도전환을 허가해도 지자체별 주택 허가 기준이나 주차장 확보 요건이 달라 제약이 많다"고 설명했다. 그러면서 "주차 수 기준과 지구단위계획상 오피스텔 입지 가능 여부, 복도 폭·피난·방화 설비 등 안전기준이 지자체 조례와 법령 해석에 따라 엄격하고 조건이 충족되지 않으면 허가가 불허될 수 있다"고 덧붙였다.
장동규 기자 jk31@mt.co.kr