[편집자주] 이재명 대통령이 연일 사회관계망서비스(SNS)를 통해 집값 잡기에 대한 강한 의지를 드러내고 있다. 국가 경쟁력을 높이기 위해 부동산 투기 세력을 근절하겠다는 강경한 메시지가 쏟아지며 일부 고가 급매가 출현하는 등 시장도 반응했다. 오는 5월9일 다주택자의 양도소득세 중과 시행을 시작으로 보유세(재산세·종합부동산세) 등 부동산 세금제도가 전면 개편될 가능성이 커졌다. 6·3 전국동시지방선거를 앞두고 정국의 핵으로 부상한 '부동산 전쟁'을 긴급 진단한다.






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문재인·이재명 정부 부동산대책 비교 /그래픽=강지호 디자인 기자



이재명 대통령이 부동산 투기 세력을 향한 강경한 메시지를 연일 내놓으며 집값 잡기 총력전에 나섰다. '부동산 불패론'을 이번 기회에 반드시 끊어내겠다는 각오로 '이재명 정부는 다르다'는 점 오리지널바다이야기 을 강조하고 있다.

이 대통령은 지난달 23일 다주택자 양도소득세 중과 부활을 예고한 후 4일 오전까지 엑스(X·옛 트위터)에 부동산 글을 10건 넘게 게재했다. 지난달 26일에는 다주택자 양도세 중과 유예 조치와 관련 "재연장하도록 법을 또 개정할 것이라고 생각한다면 오산"이라며 당일에 네 차례의 부동산 메시지를 S 야마토게임무료다운받기 NS에 내놨다.

지난 3일에도 세 번에 걸쳐 다주택자의 매도를 권고한 메시지를 보냈다. 6월 지방선거 이후 여권이 주축이 돼 보유세(재산세·종합부동산세) 인상 등 세제 개편 논의를 본격화할 것으로 관측된다.




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'창과 방패' 꺼낸 정부… 대출 조이고 주택 공급

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4일 관계부처에 따르면 정부는 조정대상지역 다주택자의 양도세 중 릴게임하는법 과 유예를 5월9일 종료한다. 다만 원칙을 일부 조정해 이날까지 계약한 주택의 경우 기존 조정지역 3개월, 신규 조정지역 6개월 내 잔금과 등기를 마치면 예외 적용을 인정하는 방안을 검토하기로 했다.

이 대통령이 "5월9일은 변하지 않는다"고 선을 그은 만큼 양도세 유예는 사실상 봉쇄됐다. 5월9일이 다주택자의 세후 수익을 최대한 끌어올릴 수 있는 마지막 시한인 셈이다.
다주택자 양도세 중과가 예고대로 시행돼도 보유세 인상이 이뤄지지 않을 경우 버티기 국면이 예상된다. 2017년 문재인 정부는 8·2대책을 시행해 서울 전역과 수도권 일부 지역을 투기과열지구·투기지역으로 지정, 다주택자 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 고강도 규제를 시행했으나 집값은 5주 만에 다시 상승세로 돌아섰다.

28차례에 걸친 부동산대책 시행에도 집값은 꾸준히 오르는 역효과가 발생했다. 이재명 정부가 대출 제한과 공급대책에 이어 보유세 인상 방안도 내놓아야 한다는 여권 내 흐름이 형성되고 있다.





다주택자 양도소득세 중과 세율/그래픽=강지호 기자



지난해 정부는 출범 6개월 만에 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 묶는 '6·27대책'과 2030년까지 수도권 135만가구를 공급하는 '9·7대책', 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정한 '10·15대책'을 내놨다.

지난달 29일에는 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 추가로 발표해 9·7대책의 후속 방안을 구체화했다. 주담대 축소와 갭투자(전세 끼고 매수) 금지 등 수요억제책만을 펼치지 않고 공급에도 드라이브를 걸겠다는 전략이다.
한국은행 보고서에 따르면 2020년 전국 주택 매매 가격 상승률은 평균 5.4%로 서울(2.7%)의 두 배에 달했다. 다음 해에 전국 평균은 9.9%로 더 올랐고 서울은 6.5%를 기록했다. 서울에 규제가 집중되자 '풍선 효과'가 발생한 것이다.

현재는 반대의 상황이 됐다. 전국 집값 상승률은 0.1%에 그쳤지만 서울은 7.1% 올랐다. 서울 '핀셋 규제'를 가동하며 수도권과 비수도권 양극화를 심화했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 말 서울 아파트 가격은 전년 대비 8.98% 올랐고 송파(22.52%) 성동(18.75%) 서초(15.26%) 강남(14.67%) 마포(14.22%) 등 고가 지역의 상승률이 두드러졌다.






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핀셋 규제에 풍부한 유동성, 주택공급 병행… "보유세 검토"

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전문가들은 부동산대책의 성패가 주택공급 규모보다 '속도'에 달렸다고 입을 모은다. 과거 정부는 도심 유휴·공공부지를 활용한 공급대책을 여러 차례 내놨지만 주민 반발과 절차 지연으로 상당수가 표류했다. 문재인 정부는 2020년 '8·4대책'에서 수도권 유휴부지에 13만2000가구를 짓겠다고 발표했으나 착공에 들어간 건 서울 강서구 마곡 부지가 유일하다.

2018년의 3기 신도시 정책 역시 2025년 첫 입주가 목표였으나 보상과 수도권광역급행철도(GTX) 건설 지연으로 발표 8년이 지나도 입주한 곳은 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "주택공급이 예정된 지역마다 연차별 '액션 플랜'을 공개하고 이행해 정책 신뢰를 쌓아야 한다"며 "공급이 지연되는 신호를 주면 패닉 바잉을 부추길 수 있다"고 지적했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "장기간 이어진 공급 부족에 대한 불안 심리가 큰 상황에서 이를 해소하겠다는 명확한 메시지를 제시했다는 점에서 긍정적"이라고 평가하며 "지하철, 도로 등 기반시설이 구축된 지역을 활용하는 점도 인프라 투자의 부담을 덜 수 있다"고 분석했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "착공 가능 물량을 기준으로 세부 계획을 제시한 점은 정책 신뢰도를 높일 수 있다"면서 "집값 상승에 이어 대출 규제와 세금 부담 우려 등이 맞물려 서울 핵심지 진입을 노리는 수요층의 움직임이 당분간 숨 고르는 양상을 보일 것"이라고 내다봤다.
유동성이 금융시장으로 몰리는 점은 집값 안정에 긍정 요인이다. 금융투자협회에 따르면 지난 2일 기준 투자자예탁금은 111조2965억원을 기록했다. 예탁금은 지난달 23일부터 6거래일 연속 순증하며 110조원을 돌파했다. 반면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 요구불예금 잔액은 지난 29일 기준 643조2634억원으로 지난해 말 674조84억원 대비 30조7450억원 감소했다.
통상 시중의 돈이 늘면 부동산 등 실물자산으로 유입되지만 코스피가 5300포인트를 넘는 기록을 세우며 현금성 자금이 주식시장으로 이동하는 모습이다. 김정식 연세대 경제학과 교수는 "시중 유동성이 부동산대출 규제에 막혀 국내 주식뿐 아니라 해외 증시로도 빠르게 옮겨가고 있다"며 "부동산 쏠림 현상을 막으려면 대출 규제와 주택 공급이 실질적인 성과를 내고 있다는 확실한 신호를 줘야 한다"고 말했다.
이남의 namy85@sidae.com